Rudolf Strahm in Handelszeitung vom 2. Oktober 2025
Für die einen gilt die Eigenmietwert-Besteuerung als „steuerliche Absurdität“, für die anderen ist sie eine „konsequente Anwendung der Steuersystematik“ beim Naturaleinkommen. Selbst unter Redaktoren der NZZ gab es beide Ansichten.
Den Ausschlag für das unerwartet deutliche Ja zur Abschaffung der Eigenmietwert-Besteuerung gab die starke Mobilisierung der Hausbesitzer, die profitieren werden. Demgegenüber fühlte sich die Mehrheit der Mieterschaft nicht direkt betroffen und bemühte sich wenig um die komplexe Abstimmungsvorlage.
Man darf der angenommenen Vorlage zugestehen, dass sie – entgegen den drei gescheiterten Vorgängern – ausgewogen konzipiert war. Denn diesmal war der Systemwechsel nahezu vollständig: mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung war auch die Abschaffung des Hypozins-Abzugs (mit befristeter Ausnahme für Ersterwerber) und die gänzliche Abschaffung der Abzüge für Unterhaltskosten verbunden. Das erschwerte den Gegnern des Systemwechsels die Argumentation. Deren Gegenwerbung blieb fast unsichtbar.
Dieser Systemwechsel war zweifellos eine Umverteilungsvorlage zugunsten der gutbetuchten und älteren Hausbesitzer. Der Bund errechnete einen Steuerverlust von rund 2 Milliarden Franken pro Jahr bei den heutigen Zinsen. Dieser Sieg der Hauseigentümer nach einer Serie von Abstimmungsniederlagen, trägt allerdings nichts bei zur Bekämpfung der allgemeinen Wohnungsmisere und der Mietpreissteigerung, die für die untere Hälfte der Bevölkerung seit Jahren eine schrumpfende Kaufkraft beschert,
Das Grundproblem ist das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Bei derart massivem, strukturellem Wohnungsmangel in den Wachstums-Hotspots, in Städten und Agglomerationen können Mietrecht, Mietpreisdeckel und transparente Anfangsmieten die Mietpreisnot nicht lösen, – bestenfalls die schlimmsten Auswüchse bei Immobilieninvestoren eingrenzen.
Wirksame Massnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und der gemeinnützigen oder preisgünstigen Wohnungen mit Kostenmiete scheitern seit Jahren an der Polarisierung zwischen Hauseigentümerverband und Investoren einerseits und dem Mieterverband, der in der Deutschschweiz von grünen baukritischen Leuten geführt wird. Zwei runde Tische von Bundesrat Guy Parmelin sind gescheitert und die Schuld dafür wird gegenseitig zugeschoben.
Da ist erstens die Bauverzögerung mittels Einsprachen und Rekursen. Die zahlenmässig häufigsten und oft missbräuchlichen Einsprachen und Rekurse stammen von benachbarten Hauseigentümern, die jeden Schattenwurf als Freiheitsberaubung betrachten. Auch behördliche und verbandliche Einsprachen haben teure Bauverzögerungen, manchmal um Jahre, zur Folge. In Bundesbern befassen sich vier Bundesämter mit der Bau-, Planungs- und Ortsschutzregulierung. Eigentlich müssten neben Bundesrat Parmelin auch die Chefs der Justiz, der Raumplanung und der schützenswerten Kulturgüter gemeinsam an den Tisch sitzen.
Ein zweiter Elefant im Raum ist die demografische Entwicklung, die mit der Zuwanderung nach ständig mehr Wohnraum ruft. Nach der Erhebung des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) hingen in den letzten zehn Jahren 60 Prozent aller Haushaltgründungen mit der Zuwanderung zusammen. Der BWO-Chef Martin Tschirren bezeichnete mutigerweise die Zuwanderung als „wichtigsten Treiber“. Man kann nicht jährliche 60‘000 bis 80‘000 Nettozuwanderung verkraften und die Wohnbautätigkeit sich selber und den „freien“ Marktkräften überlassen.
Ein dritter, ungenannter Elefant im Raum ist die Raumplanungspolitik. Das Raumplanungsgesetz 2014 mit der erzwungenen Verkleinerung oder Aufhebung von Bauzonen hat dazu geführt, dass in vielen Gemeinden und Städten die Baulandreserven nun ausgeschöpft sind. Neue Einzonungen werden mit dem Zweit-Weltkrieg-Mythos der Fruchtfolgeflächen-Erhaltung blockiert. Bei heutigen Wohnneubauten beträgt der Landpreis 40 bis 50 Prozent der Baukosten!
Städte und Gemeinden verlangen schon lange ein Vorkaufsrecht bei Einzonungen von Bauland. Das gäbe ihnen die Möglichkeit, die Besiedelung rational zu steuern, die Baulandteuerung aufzufangen und sowohl für den privaten und den gemeinnützigen Wohnungsbau, als auch für das gewerbliche Bauen sicherzustellen. Alle würden profitieren.
Viele rufen heute nach einer „inneren Verdichtung“ von bestehenden Wohnzonen in Städten und Dörfern. Das tönt sympathisch und ist wünschenswert. Aber in der Realität ist erstens der Ausbau von bestehenden Gebäuden (etwa Estrich-Ausbau, Anbauten im Garten oder Gebäudeaufstockung) als Spezialanfertigung stets extrem teuer. Zweitens ist verdichtetes Bauen oft familienfeindlich, wenn äusserer Grünraum oder Platz für Kinder wegfällt, oder wenn bei Hochhäusern der Stauraum (Kellerabteil, Ablage für Velo, Wägeli. Sportartikel) immer mehr minimiert wird. Und, drittens, sind die Bewilligungsverfahren bei Einsprachen und Umzonungen besonders kompliziert und langwierig. Innere Verdichtung ist anzustreben, aber oft eine grüne Illusion oder Ausrede.
In den Verbandsspitzen verhindern auf nationaler Ebene Dogmatiker pragmatische Wohnbau-Kompromisse, die allen einen Nutzen bringen könnten. Beim Hauseigentümerverband herrscht teils die Ideologie von der unbefleckten Eigentumsfreiheit vor. Und beim Deutschschweizer Mieterverband dominiert teils ein grüner Traum von der unberührten Natur und biologischen Vielfalt. Diese gegenseitige Blockierung ist das Krebsübel. In der Realität gibt es aber in den meisten gut konzipierten, begrünten Wohnsiedlungen mehr echte Biodiversität als in den benachbarten, totgespritzten Mais- und Rapsfeldern.
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